一個(gè)朋(péng)友出差來杭州，聊天時讨論起房(fáng)地(dì)産行(xíng)業趨勢，他(tā)提醒我(wǒ)關注商業地(dì)産領域，認為(wèi)商業地(dì)産積聚了嚴重的(de)泡沫，并可能會(huì)最早破裂---他(tā)的(de)提醒對我(wǒ)頗有觸動，我(wǒ)之前對房(fáng)地(dì)産領域的(de)描述過于一般化(huà)(huà)，忽視(shì)了分層市(shì)場的(de)不(bù)同表現形式，可見不(bù)同的(de)人對信息各有盲點和敏感點，認知過程必然包括了偏見和謬誤。

如果把房(fáng)地(dì)産行(xíng)業類分成商業地(dì)産和住宅類地(dì)産，基于一些顯而易見的(de)理(lǐ)由，前者的(de)泡沫實質上會(huì)比後者的(de)泡沫更加嚴重，這(zhè)個(gè)結論可以從土(tǔ)地(dì)出讓機制，商業形态變遷以及經濟結構等角度來分析推演。

   （國內(nèi)房(fáng)地(dì)産區(qū)域分化(huà)(huà)明顯，溫州房(fáng)價大幅下降，但(dàn)成交量仍不(bù)理(lǐ)想，不(bù)少開發商和投資(zī)者逐漸把目光投向了商鋪、寫字樓等商業地(dì)産。東方IC供圖。）

居住類地(dì)産的(de)土(tǔ)地(dì)出讓機制相對比較成熟，土(tǔ)地(dì)招拍(pāi)挂機制會(huì)想到透明和規範，但(dàn)商業地(dì)産的(de)土(tǔ)地(dì)出讓，顯然和地(dì)方政府的(de)區(qū)域規劃，招商引資(zī)任務(wù)，商業格局改造，城市(shì)形象提升等考量緊密相關，因此商業地(dì)産的(de)土(tǔ)地(dì)出讓過程反映了更強烈的(de)地(dì)方政府色彩，這(zhè)其中大量的(de)灰色空間不(bù)僅僅表現為(wèi)官場腐敗，更重要的(de)是反映地(dì)方官僚好(hǎo)(hǎo)大喜功的(de)政治偏好(hǎo)(hǎo)。在(zài)這(zhè)種背景下，土(tǔ)地(dì)價格往往可以以各種名目折讓，不(bù)反映正常的(de)市(shì)場信号。

   值得一提的(de)是，在(zài)開發商和地(dì)方政府的(de)積極運作之下，事實上還有很多與此相類似瞞天過海的(de)土(tǔ)地(dì)出讓方式。這(zhè)其中包括旅遊地(dì)産，教育地(dì)産，科(kē)技地(dì)産，文化(huà)(huà)藝術等等名目，都是開發商制造概念，和地(dì)方政府巧妙勾兌，其核心目的(de)都是為(wèi)了以更低廉的(de)價格獲得土(tǔ)地(dì)。如果運氣不(bù)錯，有些項目也可以做(zuò)得風生水(shuǐ)起的(de)，但(dàn)是大多數(shù)類似項目，都是變相的(de)侵占原土(tǔ)地(dì)所有人的(de)利益。土(tǔ)地(dì)這(zhè)種基本要素的(de)管控和價格扭曲是諸多地(dì)産亂象的(de)根源。

   在(zài)上述土(tǔ)地(dì)出讓機制驅動下，商業地(dì)産的(de)泡沫被快速吹大。根據有關研究，2008年以來，商業地(dì)産投資(zī)一直保持15%以上的(de)增速，特别是2010年住宅領域限購、限貸政策實施後，商業地(dì)産增速達到了30%，高(gāo)于房(fáng)地(dì)産行(xíng)業投資(zī)平均增速；2011年商業地(dì)産投資(zī)達到7424億元，同比增長(cháng)31%；2012年商業地(dì)産投資(zī)略有放緩，但(dàn)增幅依然達到25%，2013年及未來相當長(cháng)的(de)一段時期，将是我(wǒ)國商業地(dì)産前所未有的(de)、一撥接一撥的(de)供應高(gāo)峰期（《證券時報(bào)》 李宇嘉）。

   溫州商業地(dì)産泡沫已經形同破裂，而商業地(dì)産泡沫的(de)主要推手，就是地(dì)方官僚雄心勃勃的(de)政策偏好(hǎo)(hǎo)。根據網絡上資(zī)料，2011年溫州市(shì)委市(shì)政府劃定了一個(gè)“溫州大都市(shì)的(de)宏偉藍圖”，2011年出台的(de)《溫州市(shì)城市(shì)商業網點規劃(2010-2020)》，溫州規劃了5個(gè)城市(shì)級商業中心、10條特色商業街、20個(gè)城市(shì)綜合體。這(zhè)種不(bù)顧需求端的(de)規律，通過壓低要素價格來達成交易的(de)方式必然刺激額外的(de)供應，導緻更多資(zī)本追逐其中，這(zhè)是商業地(dì)産泡沫的(de)根源之一。

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