房(fáng)價又(yòu)在(zài)飛漲了， 處于加速狀态的(de)，房(fáng)地(dì)産業出事，中國經濟幾可肯定會(huì)硬著(zhe)陸，因此筆者認為(wèi)近(jìn)期引入房(fáng)地(dì)産稅可能講的(de)多動的(de)少，政府看重其威懾力大過殺傷力。即使個(gè)别城市(shì)引入房(fáng)地(dì)産稅試點，手法也相對溫和，稅收針對新(xīn)的(de)成交，針對豪宅。在(zài)民間需求已經疲弱之時，很難想象政府對一般住宅征稅，進一步減少可支配收入，打擊私人消費。在(zài)今後12個(gè)月內(nèi)，筆者認為(wèi)房(fáng)價和土(tǔ)地(dì)成交繼續旺暢，間中參雜的(de)政策噪音可能對情緒有影響但(dàn)是不(bù)至于改變房(fáng)市(shì)的(de)走勢。最終改變房(fáng)地(dì)産市(shì)場趨勢的(de)，可能是整體貨币環境，而非政策打壓。筆者看來，中國貨币環境已經出現了拐點。2013年6月份上海同業利率的(de)飙升，應該是持續十年的(de)貨币擴張政策轉向的(de)分水(shuǐ)嶺。盡管之後SHIBOR利率回落，銀(yín)行(xíng)的(de)借貸行(xíng)為(wèi)出現了明顯的(de)改變，影子(zi)銀(yín)行(xíng)的(de)集資(zī)能力出現了明顯的(de)改變。中國人民銀(yín)行(xíng)的(de)政策基調已經悄然轉變，“穩健的(de)貨币政策”開始顯現出偏緊的(de)迹象，央行(xíng)在(zài)流動性注入上變得更謹慎，不(bù)時地(dì)緩慢溫和地(dì)抽出資(zī)金。當全世界将注意力放在(zài)美國聯儲tapering的(de)時候，其實中國人民銀(yín)行(xíng)是幾大央行(xíng)中第一個(gè)試圖收縮資(zī)産負債表的(de)。隻是目前的(de)流動性十分充沛，民間的(de)投資(zī)意欲并不(bù)強烈，所以經濟和市(shì)場暫時沒有感受到溫和退出的(de)壓力。不(bù)過，這(zhè)個(gè)退出過程早晚有一天會(huì)被感受到。這(zhè)是筆者看淡房(fáng)價長(cháng)期走勢的(de)第一個(gè)原因。中國是一個(gè)大國，存在(zài)著(zhe)許多個(gè)基本面迥異的(de)房(fáng)市(shì)。目前北(běi)上廣深需求大于供給，房(fáng)價也升得較猛。那裡(lǐ)的(de)房(fáng)價已經普遍超過東京的(de)水(shuǐ)平，盡管當地(dì)居民的(de)收入比東京人低20-40%。三線城市(shì)的(de)房(fáng)價與國外相比不(bù)算太貴，但(dàn)是與當地(dì)居民的(de)收入相比則已經很貴了。更重要的(de)是，三線城市(shì)供應大過需求，庫存嚴重，不(bù)少地(dì)方均有“鬼城”出現，當下一個(gè)貨币緊縮來臨時，當地(dì)開發商資(zī)金鍊斷裂的(de)機會(huì)較高(gāo)。看房(fáng)地(dì)産的(de)長(cháng)期走勢，人口結構的(de)變化(huà)(huà)至關重要。城鎮化(huà)(huà)是市(shì)場炒作的(de)一個(gè)重要題材，不(bù)過筆者反而認為(wèi)目前的(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場多與城鎮化(huà)(huà)關系不(bù)大。目前所見到的(de)城鎮化(huà)(huà)，往往要求農民放棄土(tǔ)地(dì)，其實大多數(shù)農民未必 各地(dì)地(dì)王紛紛湧現，政府的(de)房(fáng)地(dì)産調控再次面臨失敗的(de)尴尬。

房(fáng)價又(yòu)在(zài)飛漲了， 各地(dì)地(dì)王紛紛湧現，政府的(de)房(fáng)地(dì)産調控再次面臨失敗的(de)尴尬。 房(fáng)地(dì)産市(shì)場有其獨特的(de)規律，長(cháng)周期乃是其一個(gè)突出的(de)特點。筆者認為(wèi)，在(zài)房(fáng)價升跌判斷上，常識比分析重要，簡單的(de)推理(lǐ)比分析模型重要，政策變化(huà)(huà)對房(fáng)市(shì)短期走勢十分重要，貨币環境對房(fáng)市(shì)中期走勢至關重要。房(fáng)市(shì)短期看受流動性和政策影響頗大，此輪房(fáng)價上升，就是在(zài)民間高(gāo)流動性、發展商提價策略和政府政策改變三個(gè)因素共同作用(yòng)下形成的(de)。中國有世界知名的(de)高(gāo)儲蓄率，資(zī)本管制下資(zī)金的(de)海外投資(zī)渠道(dào)有限。同時民間感受到的(de)通脹水(shuǐ)平遠(yuǎn)高(gāo)過統計(jì)局的(de)CPI數(shù)值，放在(zài)銀(yín)行(xíng)裡(lǐ)的(de)資(zī)金在(zài)負利率下縮水(shuǐ)。中國的(de)剛性需求中，包括了一批以儲蓄為(wèi)目的(de)的(de)需求，當百姓意識到政府的(de)政策打壓無法令房(fáng)價真正下跌時，剛性需求入場，帶動房(fáng)價的(de)上升。每次房(fáng)市(shì)處于低迷狀态，都與開發商現金流疲弱有直接的(de)關系。政府在(zài)融資(zī)政策上限制開發商，往往是行(xíng)政打壓的(de)一部分，令他(tā)們的(de)售樓策略趨于積極，房(fáng)價設定趨于合理(lǐ)。然而，目前開發商的(de)現金流在(zài)筆者看來處在(zài)近(jìn)5年來的(de)最佳狀況。除了個(gè)别小開發商外，整個(gè)行(xíng)業售樓回款充沛，銀(yín)行(xíng)願意借款，大開發商又(yòu)多在(zài)海外低成本籌到大筆資(zī)金。對于不(bù)少開發商，頭痛的(de)不(bù)是現金儲備不(bù)足，而是土(tǔ)地(dì)儲備不(bù)足，這(zhè)是近(jìn)半年土(tǔ)地(dì)市(shì)場成交熾烈的(de)根本原因。當然，房(fáng)市(shì)轉熱的(de)最重要原因是政府的(de)政策思路(lù)出現改變。在(zài)溫家寶內(nèi)閣時，房(fáng)地(dì)産市(shì)場被視(shì)為(wèi)風險通道(dào)，房(fáng)價和非居民購買遭到限制。在(zài)李克強內(nèi)閣時，房(fáng)地(dì)産被視(shì)為(wèi)增長(cháng)源泉，政策也由行(xíng)政打壓轉為(wèi)以市(shì)場為(wèi)本的(de)調控。由于房(fáng)地(dì)産稅推進緩慢，地(dì)方政府的(de)廉價房(fáng)供應遠(yuǎn)水(shuǐ)不(bù)解近(jìn)渴，民間的(de)流動性突破了政策的(de)防線，一輪由一線城市(shì)主導的(de)房(fáng)地(dì)産升勢油然而起。短期而看，除非房(fáng)價暴漲到影響國計(jì)民生、金融穩定，本屆政府并不(bù)願意再次祭出行(xíng)政幹預之策，平抑房(fáng)價的(de)任務(wù)落在(zài)調控房(fáng)貸和推出房(fáng)地(dì)産稅身(shēn)上。調控房(fáng)貸早已被證明對抑制房(fáng)價作用(yòng)不(bù)大。房(fáng)地(dì)産稅是潛在(zài)的(de)房(fáng)市(shì)殺手，但(dàn)是政府在(zài)出招上會(huì)十分慎重。房(fáng)地(dì)産市(shì)場是目前民間增長(cháng)引擎中唯一 房(fáng)地(dì)産市(shì)場有其獨特